Bauletter, BAULINKS.de-Meldungen, vom 24.03.2020 |
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Mit Firmen reden, nicht voreilig kündigen!Das Corona-Virus beeinträchtigt inzwischen auch das Baugeschehen bundesweit. Der Verband Privater Bauherren (VPB) berichtet von ersten Warnungen einzelner Baufirmen, demnächst anstehende Einzugstermine seien nicht zu halten. Lieferengpässe und Mitarbeiter unter Quarantäne sind aktuell wohl die vordringlichen Probleme.„Im Augenblick ist alles in der Schwebe. Allgemeine rechtliche Ratschläge kann man nicht geben, denn jeder Fall ist anders“, erläutert VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag. „Wir raten zur Besonnenheit. Bauherren sollten mit ihren Firmen reden. Und zwar im Sinne des werkvertraglichen Kooperationsgedankens. Es geht um frühzeitigen Informationsaustausch. Weder sollten jetzt spontan Absprachen getroffen werden, die sich später als Anspruchsverzicht, Leistungsminderung oder unnötige Preiserhöhung auswirken. Schon gar nicht sollten sie Miet- oder sonstige Verträge voreilig kündigen oder sich auf vorgezogene Zahlungen einlassen.“ Was liegt aktuell an?Die ersten Firmen teilen ihren Auftraggebern mit, dass Heizungs-, Elektro- und Lüftungsinstallationstechnik, die in Asien produziert wird, nicht rechtzeitig geliefert und deshalb nicht eingebaut werden kann. „Korrekt sollten Baufirmen das in einem sogenannten Bedenkenhinweis den Bauherren mitteilen, jedenfalls wenn ein VOB/B-Vertrag vorliegt“, erläutert Rechtsanwalt Freitag. Es bleibt aber zu klären, ob das Fehlen der Teile tatsächlich auf der Corona-Krise beruht und nicht nur ein willkommener, vorgeschobener Grund für einen ohnehin zurückliegenden Bauunternehmer ist. Eine weitere Frage wäre, ob denn nur die nicht lieferbaren Teile geschuldete Leistung sind oder ob diese durch andere - noch lieferbare - ersetzt werden können. Das hängt davon ab, ob vertraglich...
Wie sollen Bauherren verfahren?Der VPB rät zunächst zum Austausch mit der Baufirma, das ist telefonisch oder per Mail möglich. Eventuell können die Firmen auf technische Alternativen ausweichen, die nicht vertraglich geschuldet sind. Bevor Bauherren hier etwas fest machen, sollten sie das unbedingt vorher mit einem Sachverständigen absprechen. Beratungen der Bauherren können telefonisch oder über Messaging-Dienste stattfinden. Die VPB-Berater beispielsweise haben sich darauf eingestellt.Kann der Fertigstellungstermin nicht gehalten werden, verschieben sich auch der Umzug und damit besser auch die Kündigung der Mietwohnungen. Ob die Baufirmen bei Einzugsverzögerungen haften und notfalls sogar die Hotelkosten übernehmen müssen, ist ungewiss. Denn Schadensersatzansprüche setzen immer Verschulden voraus. Die Beweislast dafür trägt zwar hier die Firma, aber angesichts der Pandemie ist das Führen eines Entlastungsbeweises im Einzelfall gut denkbar. Überhaupt muss für Verzug die Leistung erst einmal fällig sein. Wenigstens die Bauzeit muss zwar in Bauträgerverträgen und Verbraucherbauverträgen seit 2018 angegeben werden. Es finden sich aber viele Klauseln in den Verträgen, die eine Verlängerung der Bauleistungszeit vorsehen. „Prominentester Vertreter“, erläutert Herr Freitag, „ist eine Bauzeitverlängerung für den Fall höherer Gewalt. Darunter fasst die Rechtsprechung Lagen, die außerhalb der vertraglichen Beziehung angesiedelt sind, von keiner Vertragspartei verschuldet oder auch nur vorhergesehen worden sind und auch nicht vorhergesehen hätten werden müssen und gegen das es auch bei größter Sorgfalt durch die Vertragsparteien keine effektive Ab-wendungsmöglichkeit gibt. Es ist gut denkbar, dass die Corona-Krise darunter gefasst wird. Die Frage bleibt natürlich immer in jedem Fall, ob die Verzögerung denn auch tatsächlich auf der Pandemie beruht.“ Daher sollten Bauherren überlegen, ob sich dieser Weg mit allen Konfrontationen lohnt. Ein Umzug ins Hotel heißt ja auch: Einlagerung der Möbel, unnötige Kontakte in Zeiten, in denen Distanz geboten ist, und Stress beim Leben aus dem Koffer. Einmal ganz abgesehen davon, ob Hotels weiterhin offen halten dürfen. Die Verschiebung des Umzugs kann Nerven schonen. „Zum Schluss bleibt auch immer die Frage, ob alle Bauherren, die ihre finanziellen Rechte gegenüber der Firma geltend machen, zum Schluss auch tatsächlich zu ihrem Geld kommen oder gemeinsam die Firma in die Insolvenz treiben“, gibt Holger Freitag zu bedenken. Was sollten Bauherren tun, wenn die Baufirma den Bau einstellt?... zum Beispiel, weil zu viele Mitarbeiter krank sind oder unter Quarantäne stehen? Dann ist die Baustelle eventuell von einem Tag auf den anderen verwaist. Gelieferte Materialien stehen ungeschützt im Freien, Regen kann in offene Mauerkronen eindringen. „In der Regel ist die Firma für die Baustelle zuständig“, erläutert Rechtsanwalt Freitag, „aber was nutzt es, darauf zu pochen, wenn sich objektiv niemand kümmern kann?“ Der VPB rät Bauherren, die auf eigenem Grundstück bauen, in diesem Fall mit dem Bausachverständigen die Baustelle zu kontrollieren und zu prüfen, was schlimmstenfalls passieren könnte; auf der leeren Baustelle ist es kein Problem, den gebotenen Abstand zueinander zu halten.
Bauherren sind zudem für die Einhaltung der allgemeinen Grundsätze des Arbeitsschutzes auf der Baustelle mitverantwortlich nach Maßgabe der Baustellenverordnung. Ein Drängen auf Fertigstellung des Bauvorhabens darf nicht auf dem Rücken der Gesundheit der Beschäftigten erfolgen. Weil Baufirmen nun unter Druck stehen, versuchen manche, fast fertige Bauten möglichst schnell abzuwickeln und abzurechnen. Sie schicken den Bauherren die Aufforderung zur Abnahme mit Fristsetzung. „Auf dieses Schreiben sollten Bauherren auch reagieren“, rät Rechtsanwalt Freitag. „Allerdings müssen sie den Bau nicht abnehmen, nur weil die Firma das verlangt. Und eine fiktive Abnahme, über die gegenüber Verbrauchern auch in Textform zu informieren ist, damit sie wirksam werden könnte, setzt die Fertigstellung des Bauwerks voraus.“ Auch hier rät der VPB zur Baustellenbegehung mit dem eigenen Sachverständigen. Keinesfalls sollten Bauherren die Abnahme einfach schriftlich erklären. Baulinks-Beiträge vom 23. März 2020 |
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