Bauletter, BAULINKS.de-Meldungen, vom 24.05.2023

Schlüsselthema – Urteile deutscher Gerichte

Sie sind klein und unauffällig, doch Haus- und Wohnungsschlüssel zählen zu den wichtigsten Bestandteilen einer Immobilie. Gehen sie dem Mieter verloren, sind sie nicht funktionstüchtig oder werden sie nach Vertragsende nicht korrekt abgegeben, dann droht großer Ärger. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat dazu einige Urteile gesammelt – das Spektrum der damit befassten Instanzen reicht vom Amtsgericht bis zum Bundesgerichtshof.

Vor Gericht bekommen Schlüssel so schnell keinen Bart – für Vermieter und Mieter geben sie immer wieder Grund zur Klage (Bild: Tomicek/LBS)

So muss der Eigentümer einer Immobilie mit dem Beginn von Sanierungsarbeiten abwarten, bis ihm der Mieter die Schlüssel übergeben hat. Hält er sich nicht daran, dann kann der Bewohner des Objekts eine einstweilige Verfügung gegen ihn auf Wiederherstellung der Bewohnbarkeit erwirken. Dies stellte das Amtsgericht Köln (Aktenzeichen 222 C 84/20) in einem Zivilprozess fest.

Manchmal ist ein Schlüsselverlust nicht nur ein Problem für den Betroffenen, sondern für eine ganze Reihe von Menschen – nämlich alle Mietparteien oder Eigentümer eines Mehrfamilienhauses. Besteht nach einem Schlüsseldiebstahl aus einem PKW eine konkrete Missbrauchsgefahr durch Dritte, also ein unbefugtes Betreten durch Dritte, dann kann es teuer werden. Das Oberlandesgericht Dresden (Aktenzeichen 4 U 665/19) entschied, dass eine neue Schließanlage auf Kosten des Schädigers eingebaut werden könne.

Anders sieht es aus, wenn der Schlüssel zwar verloren ging, aber eine konkrete Zuordnung zu einer bestimmten Immobilie nahezu unmöglich scheint. Der Sohn einer Mieterin hatte sein Exemplar auf einem weit vom Wohnort entfernten Sportlager verloren - ohne jeden Bezug zur Hausadresse. Nach Meinung des Amtsgerichts Bautzen (Aktenzeichen 20 C 207/19) bestand keine konkrete Gefahr eines Missbrauchs, die Mieter mussten deswegen nicht den Austausch der kompletten Schließanlage bezahlen.

Man kann von einem Mieter erwarten, dass er sich nach dem Vertragsende nach Kräften bemüht, seine Schlüssel zurückzugeben. Hat er allerdings erfolglos versucht, mit dem Vermieter einen Termin zur Übergabe zu vereinbaren, dann hält das Oberlandesgericht Sachsen-Anhalt (Aktenzeichen 1 U 25/18) auch eine andere Methode für erlaubt. Es reiche, wenn er nach der Räumung der Mietsache die Schlüssel dem Wachdienst des Objekts überreiche.

Die Schlüssel einfach unangekündigt in den Briefkasten des Eigentümers zu werfen, das entspricht nicht einer korrekten Rückgabe. Das Landgericht Krefeld (Aktenzeichen 2 T 27/18) hält den Vorgang nur für ordnungsgemäß, wenn zuvor in angemessenem Umfang versucht worden war, den Vermieter über die bevorstehende Rückgabe in Kenntnis zu setzen.

Wenn jemand eine Eigentumswohnung erworben und zuvor der Mieter des Voreigentümers die Schlüssel verloren hat, dann haftet der neue Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft. Das Landgericht Hamburg (Aktenzeichen 318 S 79/15) verurteilte ihn dazu, für die Kosten des Austauschs der Schließanlage aufzukommen. Die Eigentümergemeinschaft hatte beschlossen, dass der Austausch vorzunehmen sei.

Eigentümer einer Immobilie sind grundsätzlich nicht berechtigt, einen oder gar mehrere Schlüssel eines vermieteten Objekts einzubehalten. Das Amtsgericht Frankfurt (Aktenzeichen 33 C 1156/16) machte einem Eigentümer klar, dass dies nicht einmal für Notfälle erlaubt sei. Konkret ging es um einen Haustürschlüssel mit Zugang zum Treppenhaus und zu einem Bodenraum.

Ob der Eigentümer eines Grundstücks vom Inhaber eines Geh- und Fahrtrechts das nächtliche Versperren eines Tores fordern kann, das ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen V ZR 184/14) nicht verbindlich für alle derartigen Fälle zu entscheiden. Hier sollte das Tor zwischen 22 Uhr und 7 Uhr geschlossen werden. Der BGH betonte, das Gericht müsse eine umfassende Abwägung der beiderseitigen Interessen vornehmen und sich immer auf den Einzelfall beziehen.

Übersteigt die Abrechnung eines Schlüsselnotdienstes den üblichen Marktpreis um mehr als das Doppelte, kann eine Strafbarkeit wegen Wuchers vorliegen. Dieses Grundsatzurteil sprach der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen 1 StR 113/19). Wer Beträge in dieser Höhe verlange, der nutze eindeutig die Zwangslage von Immobilienbesitzern aus.

Wie lange der Schlüssel wohl vor Gericht noch Schlüsselthema bleibt? Smarte Türlösungen mit Fingerprint, Türcode und Smartphone-App sind im Kommen, wie die Baulinks-Beiträge dieser Tage zeigen. Da muss sich die wuchernde Schlüsselnotdienst-Branche alsbald warm anziehen …

Ihre Claudia Siegele
  

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